美國買房 101

身為一個打工族，一直以來，我都對買房子這件事都沒有什麼期望與想法，總覺得沒有必要去了解因為我也沒有買得起的一天。

每每想到如果有一天，我買了房子，接下來三十年兢兢業業工作為了房貸，等房貸結束已經六十幾歲，除了房子，沒什麼存款，沒享受到人生，這樣讓我覺得這樣的未來很可怕。

也許有些人也跟我一樣的想法。畢竟如果只是為了買一個窩，因為要省錢，看到喜歡的點心不敢吃、喜歡的衣服不敢買、喜歡的活動不敢參加。

那買房的犧牲也未免太大，在這個少子化的社會，住在父母家似乎是一個很不錯的選擇。

直到最近，身為父親，有一個可愛的小孩，貼心的老婆，讓我想要給老婆小孩一個家的感覺，而我也開始想像，如果有一天能有自己的房子，該是多好的一件事。

於是，我就買了一本非常薄、約一百頁的 Home buying 101 來當作我的第一本買房書，來做個初步的了解。也整理了一下將來買房可以用到的筆記。

以下根據書本以及網路上找來的一些資料來做一個整理。

Home Buying 101

如果你有買房子的技巧或注意事項，歡迎給點建議～

• Chapter 1 : Buying versus Renting
• Chapter 2 : Preparing Your Finances
• Chapter 3 : Finding Your Home
• Chapter 4 : Making an Offer

Chapter 1 : Buying versus Renting

I will forever believe that buying a home is a greate investment. Why?
Because you can't live in a stock certificate. You can't live in a mutual fund. – Oprah Winfrey

買房子有的好處？

1. Property Appreciation：根據美國過去到將來人口數量的推算，人口會從 1940 年約 1.3 億人到未來 2050 年約 4.4 億人。而房價中位數則是從 1940 年不到 3 萬美元到將來 2050 年將近 40 萬的價格（根據通貨膨脹調整）。也就是說，房價增值似乎在未來的 25 年還是會持續下去

2. Tax Deductions：

   • 任何支付在 mortgage 的利息，都是 deductible 的。也就是說，可以拿來抵稅
   • 如果所在都州是有 real estate property taxes 的話，那這些稅很有可能也是可以扣除的
   • 留下所有你認為可以提升房子價值的收據，例如整修房子。因為這些將來在賣房子時，可能都是可以拿來抵稅的

3. Freedom and Control

當然，因為台灣的房價房租比遠遠勝過美國的房價房租比。在美國，付出的房租以我住在 NY 的觀察，房租差不多是可以趕上普通房子的房貸的。

Chapter 2 : Preparing Your Finances

在購買房子前，會需要做一些財務上的準備，以下有五個步驟依序可以幫助了解自己的財務狀況以及買房所需要的花費。

Step 1. Know Your Situation

• 計算一個可以負擔且合理的 down payment

• 計算你的 Debt-to-Income Ration：一般貸款機構更願意貸款給 Debt-to-Income Ration 低於 36% 且不超過 28% 用於房貸

  Debt-to-Income Ration 計算方法為：monthly debt obligations / monthly gross income

• 將平常固定支出細分來

• 保留三個月的固定開支當作 Safty Net

Step 2. Know the Extra Costs Involved in Buying a House

• Apprasial Fee：評估費用通常是在貸款時，由專業的評估師進行房屋評估所需支付的費用
• Closing Cost：結算費用通常包括與最終交易完成和文件簽署相關的各種費用
• Escrow：指的是將買方和賣方的資金、文件或財產交由一個中立的第三方來保管，直到達到特定條件或合同中的規定後，這些資金或財產才會釋放或移交給相應的一方
• Home inspection：由專業房屋檢查師進行的詳細房屋檢查，以評估房屋的狀況和潛在問題。記得找 inspector 時，需要找 certified by the American Society of Home Inspectors
• HOA or Condo Fees：這個就是算是在台灣我們常聽到的管理費
• Immediate Repairs or Maintenance：是否有一些需要立即維修的部分
• Lender Fees
• Real Property Tax
• Title Insurance：用於保護買家或貸款人免受房地產產權問題可能引起的損失。這個是一次性費用
• Transfer Fee

Step 3. Know How Credit Scores Can Affect Mortgage Interest Rates

先來看一下美國人 FICO Score 不同區間的分佈：

• Exceptional: 800~850 – 20%
• Very Good: 740~799 – 25%
• Good: 670~739 – 21%
• Fair: 580~669 – 18%
• Very Poor: 300~579 – 16%

落在越高的信用分數區間，可以獲得越好的貸款利率。所以建議是在要買房子的前一年可能就可以開始準備思考一下該如何提升信用分數。

Step 4. Know the Various Types of Mortgages

以下分為三種貸款種類：

1. Conventional Mortgages：
   傳統抵押貸款是指不是由政府機構支持或保障的抵押貸款。這些貸款通常由私人貸款機構（如銀行、信用合作社和抵押貸款公司）提供，並且沒有政府機構，如聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA）或退伍軍人事務部（Department of Veterans Affairs，VA）提供的擔保。

   一般具有以下特點：

   • 信用要求較高：借款人需要具有較高的信用分數，以獲得較有利的傳統抵押貸款利率。通常，信用分數在 700 分以上被視為較有利
   • 較高的頭期款：相對於一些政府支持的貸款計劃，傳統貸款通常要求較高的頭期款。一般來說，頭期款可能需要支付貸款金額的 20％ 或更多
   • 無需抵押保險：如果借款人支付了至少 20％ 的頭期款，通常不需要 Private Mortgage Insurance (PMI)。而對於某些政府支持的貸款，如果頭期款低於 20%（據說最低可以到 5%），則需要支付 PMI

2. Government-Insured Mortgages：
   政府擔保抵押貸款是由政府機構支持或保障的抵押貸款。這些貸款通常由聯邦政府機構提供支持和擔保。

   有以下三個機構：

   • 如聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA）
   • 退伍軍人事務部（Department of Veterans Affairs，VA）
   • 美國農業部（United States Department of Agriculture，USDA）

   政府擔保抵押貸款有以下特點：

   • 低頭期款要求：相對於傳統抵押貸款，政府擔保貸款通常要求較低的頭期款。例如，FHA 貸款通常只需要支付貸款金額的 3.5％ 作為頭期款
   • 信用要求較寬鬆：政府擔保貸款對信用分數的要求可能較寬鬆，使更多的借款人有機會獲得貸款

3. Sharia-Compliant Mortgages：
   這個是跟伊斯蘭教相關的貸款，因為跟我沒什麼關係就不多做紀錄。

Step 5. Talk to a Certified Financial Adviser and Loan Officer

購買房子這種事情，肯定會包含很多細節，找專業的 Financial Adviser 和 Loan Officer 確認細節是需要的。

Chapter 3 : Finding Your Home

找房子這件事，跟買東西其實還是滿不一樣的。買東西可以看看其他人對同一商品的評價，但買房子不會有兩間一模一樣的房子，即使格局一模一樣，還是可能因為位置些微的不同，或是因為前後左右鄰居等而有巨大差異。

因此，透過幾個步驟去來尋找房子

Step 1. Interviewing Real Estate Agents

在找 Agent 時，我們可以透過幾個方式去判斷這個 agent 是不是足夠好的。

但在介紹一些需要注意的條件以前，有一點特別重要，要優先強調，就是：「絕對不要因為 agent 是自己的親戚或朋友就找他，一定是要找一個優秀且適合自己的 agent」

那再判斷是否是一個合格的 agent 時，我們可以透過以下幾個方式判斷：

• Knowledge

  • Market Conditions：對這個市場上目前的情況要是清楚的

  • Location：即便是在同一個地方，不同 agent 有肯定都有自己比較熟悉的區域。因此找到對此區域特別熟悉的 agent 是很重要的，他們可能會知道一些過去買賣交易的歷史，聽過一些八卦，或對左鄰右舍有一定程度上的了解

  • Real Estage Type：不同 agent 大部分會有自己擅長或熟悉的 real estate type。譬如說，有些 agent 可能專門經手 luxury condos，那自己在找 luxury condos 時，就盡量到熟悉這塊的 agent

  • Contingencies：通常指的是房地產購買合同中的特定條件。這些條件必須在一定時間內滿足，否則交易可能會被取消，而且任何一方都不需要承擔懲罰。如：Financial Contingency （融資附帶條件）允許買家有一定的時間來獲得房屋貸款。如果買家無法在規定的時間內獲得貸款，他們可以取消交易。

  • Mortgage：理論上這方面我們應該要找一個可靠的 mortgage broker，但如果有個專業的 agent 可以當作 second pair of eyes，總是好的。如果找不到好的 loan officer，這時也可以請 agent 幫忙推薦一個

  • Settlement：當然，我們肯定需要一個 settlement agent。但身為一個好的 real estate agent，應該要站在我們這邊，幫我們盡量找好的貸款利率，同時也可以幫我們檢查 settlement statement 裡面任何有問題的部分。並且 agent 能幫我們確認每個細節的話，對我們來說也越輕鬆

• Honest

• Effective Communication

  大多數買家跟賣家遇到的主要問題就是跟 agent 溝通不夠頻繁及有效率，由於 real estate 市場變動非常快速，如果不能及時有效的頻繁溝通，可能會錯失許多機會。當然，溝通是雙向的，如果在溝通過程上覺得對方沒辦法理解自己的需求，或是自己沒辦法對方說的話，那這個 agent 也許不適合自己。

Chapter 4 : Making an Offer

當找到喜歡的房子以後，下一步就是當然就是開出一個價格。透過 Chapter 3，我們大致可以計算出我們財務上可負擔區間。當然一個好的價格，應該是介於自己滿意以及財務上可負擔，並且賣家又願意接受的價格。

接下來，讓我們看看哪些是在開價時需要考量的

Step 1. Considering Home Feature

• Home Size

  這個想必大家都清楚，房子大小絕對是跟房價脫離不管關係的

• Home Type

  這個我坦白說，我也不是很清楚確切分法。像台灣，比較常見的大概就是公寓、電梯大樓、透天、別墅等。雖然來美國兩年了，其實我對美國的房子類型沒有很清楚。一般常聽到的大概就是

  • Single Family Home：這個一般就是指獨立獨棟的房子，有包含自己的庭院、車庫等。一般這種房子會有相對 Condo 較低的 HOA 費用，或是沒有 HOA 費用

  • Condo：Condo 跟 Apartment 其實我不知太知道怎麼區分。有看到人家說一般出租的會是 Apartment，但這似乎也不是非常準確。一般 Condo 應該是只有單獨的 unit，並且相對 Apartment 大，然後會有一些社區共用的設施。但 Apartment 也有很多有共用的設施。

  • Townhouse：這個不太知道怎麼解釋，我覺得有點像台灣南部那種整排的透天，但是不是每個家庭都獨棟，而是每一層可能住不同的家庭

• Interior Feature

  這個是包含房子內部的一些裝潢、設計、材料等等。包含

  • 地板材料： 描述地板所使用的材料，如硬木地板、瓷磚、地毯或大理石等
  • 窗戶和窗簾： 關於窗戶類型（如固定窗戶、滑動窗戶、雙層窗戶等）和窗簾或窗飾的信息
  • 天花板： 天花板的設計和材料，如平頂天花板、高樓底、懸掛天花板等
  • 照明： 家居照明系統，包括吊燈、筒燈、壁燈和燈具的類型和風格
  • 廚房特徵： 廚房的設計元素，包括櫥櫃風格、櫥櫃材料、頂級設備、檯面材料等
  • 浴室特徵： 浴室的設計元素，如浴缸、淋浴、洗手盆、磁磚選擇等
  • 壁爐： 壁爐的種類和風格，如木材燃燒壁爐、瓷磚壁爐或電動壁爐
  • 內部裝飾： 關於家居內部裝飾和襯墻的信息，如油畫、掛毯、裝飾性磁磚等
  • 開放式空間： 是否有開放式空間設計，將客廳、用餐區和廚房結合在一起
  • 儲存空間： 內建儲物空間，如步入式衣櫥、櫥櫃和儲物室
  • 室內色彩： 房屋的內部顏色方案，包括牆壁、天花板和地板的色調
  • 室內建材： 用於建造室內的材料，如門、窗框、基板、飾條等
  • 室內結構： 房屋內部的結構元素，如柱子、拱門、樓梯和樑柱

  在了解屋內裝潢設計等等之後，可以把覺得還需要購買的東西的花費計算出來。

• Lot Size

  這個是指土地的大小，要注意兩個部分：

  1. Are there any restrictions or easements?

     • Restrictions： Restrictions 通常指的是地區性、市政、或社區性的規定或限制，它們可以影響土地或建築物的使用。例如，某些地區可能有建築高度限制，或者規定特定用途（例如住宅、商業、工業）的土地。買家通常希望確保土地的用途符合其計劃，並遵守當地的法律法規

     • Easements： Easements 是指他人對土地的特定使用權利，而這些權利可能會影響土地的使用或所有權。例如，如果土地上存在電力線或公共道路的使用負擔，這可能會影響土地的開發或使用方式。買家通常關心是否存在負擔，以確保其購買的土地可以按照其計劃使用

  2. A simple title survey to check all the information

     一般交由專業人士（surveyor）對 real estate 的 title 進行檢查，以確保所有相關的權屬信息和限制都是正確的。舉例來說：

     • 所有權信息（Ownership Information）
     • 限制和負擔（Restrictions and Encumbrances)
     • 地界確定
     • 未解決的問題

• Number of Bathrooms/Bedrooms

  房間數量跟廁所數量，這個肯定是大家在找房子時首先會注意到的。Bathroom 要特別注意一下，如果是不能洗澡的廁所，那只能算是 half bath

• Parking

  停車的部分需要注意一下有幾個車位、是否有車道、如果有客人來拜訪時，是否有共用的停車空間？

• Utilities

  utilities 一般是指包含 heating, colling, gas 以及 electric。要注意這個費用是 HOA 支付還是自己支付。

  還有就是一般沒有 public utilities，利如： natural gas, public water and sewer 的可能都會有較高的維修費。但理由是什麼我不清楚，不確定缺少這些 pubic utilities 導致平常管線是沒有被特別維護，當有問題時，就會有比較高的維修費。

• Year Built

  越老舊的房子，一般就會有越高的維修費。由於一些磨損之類損耗，譬如 heating, air-conditioning units, roof 等等都可能需要做維修。所以在看到便宜的房子時，要注意一下是不是因為年份久遠，有可能額外的負擔會比較大

Step 2. Creating a Comparative Market Analysis (CMA)

關於這部分，可以請 agent 幫忙做一份市場比較分析。以下列出一些常見且需要注意的部分：

• Days on Market：好的房子一般不會出現在市場上太久，當發現一間房子出在市場上太久時，可能需要花點心思去了解一下是什麼原因導致的
• List Price versus Sold Price：去了解一下過去一年這附近房子的售價與成交價，會對之後自己開價有所幫助
• Price per Square Foot：這個頗直覺的，跟我們在台灣都會去了解一坪多少錢一樣
• Similiar Home for Sale：了解在市場上同類型的房子有助於自己出價，特別是當距離自己選定地點比較近的同類型房子比較多時，選擇救更多，就越有機會議價
• • Similiar Home That Have Sold：這個基本上也是幫助自己開價的一個指標

Step 3. Writing Your Purchase and Sale Agreement

當前面考量了房子類型、狀態等等，並且對市場做了分析以後，接下來就是草擬一份合約。比較建議的方式是根據通過各州同意的標準範本，因為這樣裡頭就會包含一些這個州需要特別注意的法律。如果是沒有透過範本去草擬這份出價，那可能會有比較高的 legal fee 並且裡頭可能會忽略一些比較重要的訊息。

記得確認以下資料：

• Address and Legal Property：這些資料應該可以在 county 公開的 property records 找到
• Buyer's and Seller's Information
• Closing Cost Assistance：指的是在房地產交易的結算過程中提供的財務支援或協助。這通常指的是賣方或買方（有時是雙方）為幫助支付結算成本而提供的金額或資助。
  提供 closing cost assistance 可能包括支付部分或全部結算成本，從而減輕購房者或賣房者在交易中的負擔。這通常是通過價格協商來實現的，例如，賣方可能同意降低房價。作者也建議這方面的花在這部分的協商甚至可以比花在 sale price 更多
• Earnest Money Deposit (EMD)：這個也是我們一般聽到的 security deposit。一般最低可以是 $1000，最高會到 5% 的 purchase price
• Home Warranty：如果是買建商蓋好的房子，記得問問有沒有 home warranty，最好也詢問第一年的費用是否可以由賣方出
• Legal Requirements
• Personal Property and Fixtures：以下兩個類別的東西盡可能地列詳細
  • Personal Property：指的是可移動的物品，例如家具
  • Fixtures：指的是曾經是個人財產，但已經以一種使它們永久附著或固定在不動產上的方式成為不動產的一部分。主要差別在於，移除後會對房子造成損害或改變。例如：嵌入式烤箱
• Price：價格當然是我們要注意的一個要素
• Settlement Agent：是買賣方的中間人，主要來協助整個交易過程中各種法律、金融文件。確保整個交易合法且安全完成

Step 4. Verifying Contingencies

在合約中的附帶條件，通常會包含一些條件或限制：

1. Appraisal Contingency：估價條款一般可能是在估價師估出房子價值低合約價格時會被觸發。一般也會包含在估出的價格不符合預期時，讓買家可以順利取回已繳納的保證金
2. Financing：當有透過貸款來購買房子時，就需要注意附帶條款中是否有 not-to-exceed interest rate clause。如此一來，才能確保之後每個月貸款利息的不會發生超乎這個上限，以致於有預料之外的情況發生
3. Lead-Based Paint：在 1978 年以前建立的房子，有可能遇到含鉛油漆的問題，這可能會導致一些呼吸系統的損害。但在 1987 年以後建立的房子就沒這個問題，所以需要特別注意一下房子建造時間
4. Property Condition Report：記得一定取得完整的 Property Condition Report (PCR)。PCR 會是由 certified inspector 來完成的，如果 inspector 發現任何問題後寫進 report，一般賣方都會願意把 PCR 上面列出的問題修好，這樣就可以省下購買後自己維修的費用。
5. Wood-Destroying Insect Inspection：根據附帶條款內容，萬一 pest control inspector 發現一些重大問題（白蟻、昆蟲導致的損害），買方式有機會讓 seller 處理好、提供買家費用處理，或甚至買家可以取回 deposit 並且離開

Step 5. Submiting Your Offer

接下來就到了遞交 offer 給賣家的時候了。這時，記得附帶以下文件：

1. Copy of the EMD Check：透過這個 EMD check 可以展現給賣家購買誠意，當然，如果買方付的是最低的金額 $1000，對賣家來說，他可能會覺得買家並沒有很有誠意想要購買房子
2. Preapproval Letter from Your Lender：有這個文件間接表示買方的財務背景有被檢驗過，是有能力負擔這房子的

當 Offer 遞出以後，賣方可以決定是否要接受這個 offer，或是改變條款跟價格。一般來說，根據 Zillow 上面統計結果，有 45% 的買家至少遞交兩次以上的 offer。

以上就是我對這本 Home Buying 101 的部分整理！